★ 築26年のパルコンの塗り替え / koyo1981 [近畿]

亡き父が建てた築26年のパルコンに母と住んでおります。
12年前の阪神大震災でも食器棚の転倒による食器被害程度で寝ていた家族一同は怪我ひとつ無く無事でした。（数ヶ月の断水には悩まされましたが...）
近所では瓦が落ち半壊状態になり建替えた家もありますが我が家は無事でした。

しかしメンテナンスもせずに26年も住んでいると流石に防水が弱ったようで、昨年の台風では雨漏りしてしまいました。（怪しい箇所をブルーシートで囲むと雨漏りは止まりました）
断熱性も落ちたのか夏の冷房費も嵩むようになってきました。昔銀色に輝いていた屋上も黒ずみ、防水のゴム？にも皹が入っています。南の壁のペンキは遂に剥がれ始め、発泡コンクリート？の素地が見えつつあります。外壁を見たか業者の人が訪問営業に来られたり電話してくることも増えました。

父の三回忌も済み、落ち着いたので、リフォームを兼ねて対策に着手しようと検索していて、今日「我が家のPalcon」を見つけました！
多くの有用な情報があるようなのでゴールデンウイーク中に読んで勉強しようと思っています。パルコン情報サイトを公開してくださり、どうも有難う御座います！防水・外壁塗装へのアドバイスを頂けると幸いです。

No.4489 - 2007/05/04(Fri) 02:27:32

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / kasa [関東]

koyo1981さん、はじめまして。
「我が家のPalcon」へようこそいらっしゃいました!
当サイトを運営しておりますkasaと申します。

　サイトを公開して５年になりますが、今も地味に運営しております。新築パルコンを検討中の方が多いので、koyo1981さんのようなリフォームのお話は今後の参考になります。サイト住人の皆さんも興味があると思います。どの程度お役に立てるかわかりませんが、こちらこそ今後ともよろしくお願いします。

さて、防水・塗装についてですが、koyo1981さん邸は２６年間ノーメンテとのことですから、当時の施工がどのようなものなのかわかりませんが、我が家の場合は、外壁は特殊合成樹脂塗装でした。陸屋根の防水は屋根版のつなぎ目を保護シートを敷き、その上にウレタン樹脂防水を複数層施工しました。その上にスタイロフォームの断熱材とコンクリートブロックが合体した「断熱ブロック」と呼ばれる歩行用のブロックが敷かれています。

No.4490 - 2007/05/06(Sun) 00:27:56

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / 家右衛門 [関東]

koyo1981さんこんにちは。家右衛門です。
26年間ノーメンテナンスで、しかも阪神大震災に絶えたとのこと、非常に参考になります。建築当時の仕様と現在の仕様とでは違いがいくつかあると思いますが、リフォームやメンテナンスは費用やその効果が気になるところですね。つい先日、我が家もパルコンの1年点検を終えました。大成建設の担当者いわく屋根防水、壁コーキング、外壁塗装（最近はウレタン塗料）などは、足場を組む関係からまとめて一度にやることが一般的だそうです。費用は建物の規模や傷み具合にもよりますが200万円〜300万円ぐらいとのこと。屋根に断熱タイルを敷くのであれば値段は変わると思います。なお、一般的には15年以上は屋根塗装もコーキングも絶えることが多いそうです。20年を過ぎてから対処する例も少なくないようです。
大成建設のリフォーム会社を利用するのも一案ですが、他の業者に直接やってもらうとおそらく費用的には2/3〜半額以下になるかと思います。koyo1981さんの場合は10年保証/20年保証は過ぎていますし、防水塗装や外壁塗装は必ずしも大成建設でなくとも構わないと思います。
逆に大成建設のリフォームに依頼するのであればそのメリットを明確にすればいいでしょうね。

No.4492 - 2007/05/07(Mon) 03:25:18

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / 鶴見緑地 [近畿]

みなさん、コンバンワ。
２６年前のパルコンのお話とっても興味があります。阪神大震災にも耐え耐震性もバッチリですね。とりあえず２０年くらいはノーメンテで大丈夫なのかなと思っていたのでkoyo1981さんのコメントを見て安心しました。
屋根の防水について断熱ブロックがのっている今の仕様だと、どのくらいもつものなのでしょうか？
普通に考えたら紫外線による劣化が無い訳ですから３０年とか４０年とかもちそうな気がしますがご存知の方いますか？

No.4493 - 2007/05/07(Mon) 23:34:29

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / koyo1981 [近畿]

多くの方から応答を頂き、どうもありがとうございます！　うちの屋上は何かゴムのような保護シートと何らかの樹脂防水の上に日光を反射する銀色の塗料で仕上げられていました。外壁は少なくとも２層（外が白で鮫肌？・中が薄緑色ですべすべ）のペイントで仕上げてあります。南側では白い塗料がひび割れて剥がれ薄緑色の塗料が見えています。２階の窓の外には歩行用のコンクリートブロックが敷かれた布団干しスペースがありますが、残念ながら「断熱ブロック」ではありません。コンクリートブロックの下のゴムがひび割れたようで、その下から雨漏りが発生したようです。ブルーシートを被せ水溜りが出来ないようにしたら雨漏りは止まりました。大成建設のサイトでリフォームに関する質問を書き込んでおきましたら今夜電話があり休日にでも現場を見たいとのことでした。既に飛び込みで見積もりを頂いた会社もありますが屋根・外壁は色々な手があるようなので、じっくり考えてから処置しようと思っています。実は一番に直したいのは浴室です。タイル張りの昔ながらの浴室にステンレスの浴槽が着いていて釜で沸かすタイプで黴も発生しています。段差も多く浴槽も深いので、要介護２の母には入れません。これをバリアフリーのユニットバスに直そうと思っています。古い釜で温度制御も貧弱なので風呂を本当に沸かして沸騰させてしまったこともあります。なお昔は庭の周囲を鉄のフェンスで囲んでいたのですが海が近いせいか錆びてしまったのでコンクリートブロック塀に変えています。塩害はかなり厳しくエアコンの室外機も１８年程度で錆びてしまいました。アルミサッシでも表面が白っぽく曇るほどです。

No.4494 - 2007/05/08(Tue) 02:28:19

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / 内藤

koyo1981さん、こんにちわ。
築２６年目で雨漏りとありますが屋根のＰＣ板の状態はどうなっているのでしょうか？
塩害で大変みたいですがパルコンのＰＣ板の鉄筋が錆びた場合、補修はできるのでしょうか？すご〜く気になります。

No.4495 - 2007/05/08(Tue) 23:06:28

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / koyo1981 [近畿]

屋根のＰＣ板の状態はどうなっているのでしょう？　実は私も知りたいのです。３０ｃｍ角ぐらいの歩行用のコンクリート・ブロックが敷かれているので直接は見えないのです。ブロックの無い外周の幅１ｍほどの部分は塗装が黒っぽく汚れゴムに皹が見えるものの、どこが継ぎ目か分からない状態なので恐らく問題ないと思います。コンクリートブロックを除去して塗装を剥がしゴムを剥がさないとＰＣ板が見えないようです。２階の屋根にはコンクリートブロックは無いので登れば見える筈ですが、長い梯子が手元に無いので登れません。リフォームして屋上に出られるようにしたら淡路島や明石海峡大橋が見えて景色が良いでしょうね。
雨漏りは複合的な要因で起こりました。両親が入院して介護に追われて３年ほど家の手入れを全くしていなかったので、屋上に落ち葉が溜まって（２６年目になると庭の木々も立派に生長し中には２階の屋根より高いものもありますので）排水口のメッシュが完全に詰まってしまっており、台風が去った後で見ると屋上が水溜りというか、５ｃｍぐらいの浅い池のようになってしまっていました。　コンクリートブロックの島が水に囲まれているという感じです。落ち葉を取り除いて樋から水が抜けるようにして正常な屋上にして、乾いた後で雨漏りのあった部屋の天井の箇所の真上の部分をブルーシートで覆っています。

No.4496 - 2007/05/09(Wed) 00:41:16

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / DIY親父 [関東]

おはようございます。
koyo1981さん、はじめまして。

外壁の他に浴室のリフォームをされるそうですが、昔の浴室のレイアウトにユニットバスを入れる場合、仕切られて壁を取り壊したり、床を引き上げて浴槽を下げるような工事をすると思いますが、基礎には手を入れられるのでしょうか？うちも３年前に外壁防水と一緒に浴室のリフォームをしようと思っていたのですが、まだ十分使えますと言われ現在に至っています。その時はベタ基礎にも手を入れると言われ少し不安になっていました。
来年で２０年になりますので、そろそろと考えねばと思っているところです。
これからもリフォーム情報ぜひよろしくお願いします。

No.4497 - 2007/05/13(Sun) 07:26:06

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / koyo1981

インターネットで業者を探し概算見積もりを取って比較した末、予算内で気に入った業者があったので浴室リフォームを決定しました。業者から一級建築士の方が見に来てくれたので、浴室を見てもらい工事の詳細を相談しました。ユニットバスは結局イナックスのルキナで決めました。バリアフリー工事も兼ねた工事なので、浴槽を４０ｃｍほど床に沈める必要があり、基礎にも手を入れざるを得ないそうです。今の浴室の窓を潰さず活用する条件と、出入り口の向きの条件で、ユニットバスの向きが決まり、浴槽の位置が今とは90度ずれるので、最低限、浴槽の入る床部分だけは、抜く必要があるようです。
うちのパルコンは２６年前の古いパルコンなので、発泡コンクリート板が基本です。このため鉄筋を避ければ壁に釘を打つことも出来ます。空調の追加工事の時には壁に穴を開けてもらいましたが発泡コンクリートとは言え、鉄筋が多量に入っていたので長い時間をかけて得茶筒のような中空円筒砥石ドリルで穴を開けていました。直径10ｃｍほどのコンクリート柱は見ていて面白いので業者に貰って保管していますが切断面に沢山の鉄筋が見えます。うちの風呂は追い炊きの釜も付いているのですが、その配管は壁に同じような穴を開けて通しています。配管や給湯器の室外機部分は塩害で赤錆に化けており、もう限界です。
基礎には鉄格子の入った通気口が確か6箇所ありました。浴室と洗面所の下にも通気口があったので、試しに、デジカメでフラッシュを焚いて床下の写真を見てみたのですが、浴槽の付近は残念ながら見えませんでした。格子が細かいのでデジカメが中に入らないのが残念です。古墳の調査のように光ファイバーでも入れられたら詳細が見えて面白いのですが...

No.4498 - 2007/05/15(Tue) 01:14:26

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / kasa [関東]

koyo1981さん、皆さん、こんにちは。

　外壁、屋根の塗装程度のメンテナンスかと思いきや内容を拝見する限り、結構大掛かりなリフォームになりそうですね。浴室のバイリアフリーとなると基礎にも手を入れるのですね。浴槽を400mm下げるとなると基礎を切り出す工事になるのですね。

　そうそう、素朴な疑問なんですが、前のパルコンは発泡コンクリートですが、何が理由で今のＰＣ板に仕様変更になったのですかね？２６年経過してもまだまだ大丈夫ということですから、発泡コンクリの耐久性が問題という訳ではないですよね？ＰＣ板より重量が軽い分だけ地盤改良や基礎、輸送費など建築コストが抑えられ、また断熱性や遮音性も発泡コンクリの方が効果がありそうと思ってしまうのですが、現在のＰＣ板にした理由ってなんなんでしょう？

No.4499 - 2007/05/16(Wed) 00:56:20

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / koyo1981 [近畿]

皆さん今晩は！　ようやくユニットバスの工事が完了しました。広くなった浴槽で足を延ばすと、とても気持ちが良いです。片道20分＋550円の銭湯通いで家風呂の有り難さが身に染みて分かりました。これなら125万円の費用分の価値はあったと思います。工事中は毎夜進捗を観察しました。浴室の基礎一坪は密閉構造で洗面所とも隔離されて居ました。外壁および二階を支えるコンクリート壁と基礎は触らずタイルも残しました。浴室のコンクリート床は全て除去され掘られていました。浴室と洗面所の間の基礎も半分削られ鉄骨が見えてました。浴室は地面を掘って下水管を入れ全面コンクリートを流し込みました。バリアフリーにする上で高さ方向が問題となったので、浴室の天井は剥がしコンクリート面を露出させ、洗面所の床も剥がしコンクリート面の上に薄い塩化ビニールの床材を貼りました。外壁に浴室換気扇用の新たな穴が天井ぎりぎりの位置に開けられました。そして配管・配線が終わりました。翌朝早くINAXがユニットバスを持って大型トラックで工事に来ました。その日のうちに給湯器も入りました。次の日に洗面所の床と壁と天井が貼られ古い部分にペンキが塗られて仕上げられました。最終日にシャワーヘッド付き洗面台が入って完成です。丸1週間の工事でしたが5日目の夜には風呂に入れ6日目には洗濯も出来ました。それにしても暖かくなってから工事して正解でした。出来立てのユニットバスはペンキの臭い・接着剤の臭い・新しいプラスチックの臭いが強いので換気しないと頭が痛くなります。今の季節なら窓を少し開けて換気扇を廻して外の風を入れて入浴しても暖かいので平気です。なお、ユニットバスへの切り替えは基礎工事が大変ですが交換は簡単なので10年〜15年で交換すると良いそうです。

No.4525 - 2007/06/04(Mon) 00:14:13

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / koyo1981 [近畿]

築26年の古いパルコンは、皆さんの新しいパルコンとは異なり発泡コンクリートを使っているようなので、エアコン取り付け工事のときに切り抜いた外壁の円柱を使って、パルコン板の比重を調べてみました。
外壁の厚さ h=120mm、円柱の直径　d=56mm、円柱の半径　r=28mm
円の面積　A=π*r^2=24.63cm^2、円柱の体積　V=A*h=295cm^3
切り抜かれた円柱の重さ　402g、よって比重は 1.36 と出ました。
鉄筋コンクリート（比重2.5）に比べると軽いです。運悪く、かなり鉄筋の多い場所に穴を開けてしまったようなので、壁全体の平均の比重より大きめになっていると思いますが、ヘーベルのように「比重0.6と水に浮くほど軽いコンクリート」ほどは泡が入っていないようです。
発泡コンクリート（軽量気泡コンクリートかも？）は鉄筋コンクリートよりは断熱性が高いので、防水・塗装が健全であった頃は、冬暖かく・夏涼しい家で、エアコン不要と感じていました。もっとも築14年目＝12年前には、塗装が劣化した為か、夏の二階が暑くなりエアコンを入れました。今では銀色のトップコートも剥がれ黒いウレタン塗装（ゴム状）が露出した状態なので真夏のエアコンは夜中まで必須になってしまいましたが...
（参考）
設計図によると、うちの仕様は下記のとおりです。
G?U34 11-210-MCDK-SW（パルコン G?U33-210MCDK より一坪増）
大成建設株式会社住宅事業部　関西住宅部
１階面積　76.18m^2 = 23.04坪
２階面積　36.43m^2 = 11.02坪
合計面積　112.61m^2 = 34.06坪
高さ　5.7m
テラス 4.23m^2 = 1.28坪
ベランダ 27.32m^2 = 8.26坪
（基本ブロック：８帖 = 3.64*3.64m = 4坪）

No.4557 - 2007/06/18(Mon) 02:00:55

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / koyo1981 [近畿]

通販でアルインコの梯子を購入して気になっていた2階の屋根の上の状況を確認しました。安全のためヘルメットをかぶってベランダから屋根の上に登ると凄いことになっていました。松葉が大量に溜まっており隅の排水溝が詰まっていました。松葉の下のほうは既に土に化けていました。この状態でも雨漏りは無かったことから、幸いにも防水は保たれているようです。松の枝が陸屋根の縁に当たり擦れて塗装は剥がれコンクリートがむき出しになっている部分もありました。これ以上痛まないよう松の枝は鋸と高枝切バサミで切り落としました。松葉を除去し排水溝も掃除しました。次の週に塗装をチェックしました。塗装もトップコートは既に殆ど剥がれており、ごま塩状に銀色の粒が残っている有様でした。厚さ3〜5mmぐらいの黒いゴム（ウレタン？）塗装も、ところどころひび割れており、ゴムが手のひらサイズで剥げ落ちコンクリートが見えている部分が3箇所もありました。取りあえず応急処置として、ゴムの剥げた部分・割れた部分はアルミテープで補修し、これからの梅雨の雨による雨漏りの予防に、5.4m*3.6mのUVシート3枚で全体を覆いました。台風シーズンになる前に対処する必要がありそうです。
既に数社から見積もりを取ったのですが、塗装＋防水工事で300万円前後もかかるようです。防水処理の前に、ベランダのコンクリート・ブロックは全て撤去する必要があり、モルタルによる下地調整も必要とのことです。その上にウレタン防水＋トップコートなどを施すので、とても高く付くようです。こんなに広いベランダですが布団を干すぐらいにしか使っていないので、1回の陸屋根＋ベランダ＋2階の陸屋根を全て置屋根で覆うと幾らになるか見積もってもらうと同じく300万前後となりました。置屋根だと断熱効果もあり居住性は改善されそうです。今後のメンテナンス費用も安上がりらしいので置屋根の方が得かもしれないと迷っていますが、本当のところ、どうなんでしょうか？　皆様のご意見をお待ちしています。

No.4587 - 2007/07/12(Thu) 01:02:22

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / koyo1981 [近畿]

今後の維持費が安く断熱性も良いということで陸屋根の上に置屋根工事をすることに決めたのですが、姉歯ではない一級建築士の人に来て調べてもらったところ、うちの古いパルコンは強度面で問題があるので、屋根の重量が大幅に増える置屋根は、お勧めできない！と言われてしまいました。軽量発泡コンクリートで厚さ１００mmと薄い陸屋根なので、置屋根にすると軒にかかる荷重が大きくなり過ぎ、地震が来たら、軒でPC板が折れて（外れて？）半壊状態になる可能性があるそうです。バルコニーのコンクリートは全部除去して軽くして、軽量耐水モルタルで防水・下地調整・傾斜調整（水溜りを防止し、樋の穴に水が流れるように導くため）工事をしてから、30mm程度の断熱材を入れてシート防水するのが、耐震性を考えると安全との事なので、それで進めることになりました。この工事でも壁の塗装も含めると３００万円強となりました。なお、このところの猛暑で日射の恐ろしさも身にしみましたので、エコ雨戸や窓の日射対策のペアガラス窓もしくは真空断熱窓ガラスの導入も検討中です。なお今のパルコンなら2階の上に部屋を増築しても大丈夫らしいですね。発泡コンクリートを止めたのは、強度アップが目的なのでしょう。

No.4604 - 2007/08/17(Fri) 13:07:13

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / koyo1981 [近畿]

おかげさまで、ようやく、断熱・防水・塗装工事が完了しました。内訳は下記の通りです。
（１）足場　220平米　18万円
（２）外壁塗装工事　217平米　73万円
（３）陸屋根断熱防水工事　120平米　215万円（断熱に拘って高く付きました！）
（４）ベランダ敷石除去・廃棄　13万円（雨漏りの元凶は除去しました！）
（５）ポリカーボネート波板張替など　7万円（テラスの日射を避ける為）
合計　325万円となりました。
これで雨漏りの心配はなくなりました。断熱性も改善されて、夜、天井が電熱器に思えるような苦しみからは開放されました。
ところが、1点、困ったことが起こりました。2階の南の窓への日射が2倍近い強さになってしまったのです。遮熱トップコーティングを塗ってもらったのが災いして、ベランダからの日射の反射がもろに窓に飛び込んでくるのです。真っ白な砂浜からの照り返しが入っているような感じです。角度が逆なので軒も効きません。散乱光なので12時から5時ごろまで連続して照らされ続けます。お陰で午後2時ごろにはエアコンを入れていても室温が32℃まで上がってしまう始末です。仕方が無いので、網戸にアルミ蒸着ポリエチレンシートをアルミテープで貼り付けて、窓の半分を覆って、日射を防いでいます。格好悪くて目立ちますが効果はあります。恒久対策としては、二階の窓硝子をペア硝子（サンバランス）に交換して、さらにエコ雨戸を装備して対処しようかと考えていますが既に予算オーバーです。以上、ご報告まで。

No.4628 - 2007/09/10(Mon) 00:19:42

☆ Re: 築26年のパルコンの塗り替え / kasa [関東]

koyo1981さん、こんにちは。

無事、補修工事が終わったようでおめでとうございます。(お疲れさまでした）
ずいぶんと大掛かりな工事だったみたいですね。
断熱に拘ったとありますが、新たに断熱ブロックを採用されると、そんなに違いがあるものなのですね。
最初から断熱ブロック仕様でしたので、その効果が今ひとつ感じられていませんが、断熱ブロックがないときっと凄いことになっているのでしょうね。

感想として書かれているベランダからの反射熱は凄いみたいですね。
遮熱トップコーティングが影響を及ぼすことを考慮する必要があるのですね。
最善の解決策がみつかると良いですね。
家づくりはいろいろと難しいので、勉強になります。

No.4630 - 2007/09/10(Mon) 23:30:32