入居後84　入居1年325日目（2005/02/13） 　借替えプラン浮上？「預金連動型住宅ローン」 　住宅ローンを組んでからまもなく３年が経過しようとしています。我が家の場合は土地の購入時に融資を受け、その後家が完成してから改めて融資を受けました。 　会社の住宅融資や公庫以上に銀行ローンの金利低さに魅力を覚え大半を銀行からの融資にしました。それら銀行の住宅ローンですが、最近更に魅力的な商品が登場しています。 　都銀などは固定期間の短いものは1%を割り込む商品が出ていたり、また10年固定でも2％というものがほとんどになってきました。私が現在融資を受けている銀行からの住宅ローンは、基本は変動金利です。特別期間経過後も固定期間を設定できますが、その際には、その時点での金利となりますので、将来の金利リスクは回避できません。とりあえず、将来金利が上昇することを想定し毎月の返済額に上乗せした金額(1.5倍程度）を設定し、差額がまとまったら繰上げ返済をするようにしています。でも、やはり金利が低いに越したことはありません。繰上げ返済で、返済期間を短くすることは出来ますが、手元に資産が残らないのがネックです。金利を抑えつつ、将来の資産形成も実現できるプランは無いものかと思っていました。 　そんな中、日経新聞の広告などに掲載されている某銀行の預金連動型の住宅ローンが面白そうだと思い、先月相談会に予約を入れ店舗に行ってきました。預金連動型の住宅ローンは欧米諸国では定番の商品ですが、日本ではまだこちらの銀行でしか取り扱っていません。 　そもそも預金連動型の住宅ローンは、ローン残高から預金額を除いた金額にしか金利がかかりませんので、実質繰上げ返済を行なっている状態になります。それを毎日計算し金利が変動していきます。その為返済額が減って行くのと反比例して資産が形成できます。ローン残高を預金が超えた時から金利は0になります。一応私もFP技能士ですのでそのへんの下調べはしていたのですが、そうは言っても、預金と連動していますから、最初にかなりの金融資産がないととてもメリットを享受できない商品だろうと思っていました。 　案の定、ローン残高と預金残高が連動していますのでそれぞれが同額になれば金利はゼロになりますが、最初の設定金利に割増し金利として、ローン残高と預金残高の割合(預金残高/ローン残高)が上乗せされる仕組みでした。　 　さすがに、これではダメだと思っていたところ、預金連動型に切替えする期間を任意で設定できると言われました。その間は固定の低い特別金利を適用できます。更にその固定金利からもキャンペーンとして●%の割引があります。つまり、その間に預金を貯め、ある程度の金額になってから預金連動のメリットを受けられる仕組みです。 　シュミレーションをした結果、我が家の場合は30年の預金連動型住宅ローンを組んだ場合、平均金利は1.●●％になりました。 　その他の諸費用については、保証料という考え方がありませんので、登録免許税や印紙税、司法書士の手数料などにかかる金額で済みます。その分のリスクを上乗せ金利という考え方で補っているのでしょう。仮に現在の銀行ローンを組んだ際に支払った保証料から一括返済等の手数料を支払っても結構な金額が戻ってきますので、それらで補填すれば、実質負担はかなり低いと思われます。 　それとローン減税の対象となる年度末残高も実質繰上げ返済をしている状態ですが、残高額をそのまま適用できますのでそれも魅力ですね。 　それと、なんと言ってもローン返済中に金融資産が形成できるのが一番の魅力ですね。ローン返済後に●●●●万円ものキャッシュが手元に残る計算になります。本来であれば、そのほとんどが金利分になってしまう訳ですからこの差は大きいですよね。 まぁ、計算上の話ではありますが・・・。