「我が家のPalcon」公開5周年(2007/11/18）
　　〜住宅ローンについて〜


皆さん、こんにちは。

おかげさまで「我が家のPalcon」を公開して５年になりました。
ここ数年は「家作りの記録」というよりは「メンテナンス」や「入居後の感想」が主たるコンテンツとなってきました。振り返りますと契約したのは６年前ですので、家づくりのことはずいぶん昔のように思えます。
　ただ、掲示板は現在も「パルコンや家づくりに関する質問」が多く結構賑わっています。正直、家が出来てから５年も経ちますと仕様も変わり、トレンドも変化してきますので、掲示板の質問でもわからないことが多いのが事実です。この点は掲示板の住人さんに助けてもらっていますが。
　さて、そんな掲示板とは別にメールに届く照会として意外に多いのが住宅ローンの質問です。サイト内に「ＦＰ技能士１級」などと書いているためですかね？本来であればコミッション、フィーを頂きたいくらいですが、専門家を名乗れるほどの技量もありませんので気軽に感じたことを返事しています。

ということで、今回はそんな住宅ローンの話をしたいと思います。



　家づくりにおいて住宅ローンは切っても切り離せない重要な要素だと思います。（お金持ちの方は別として）
　しかしながら、実際の家づくりでは家そのもののプランや仕様など本体のハード面が最優先されますので、ローンの話は後回しになっていますよね。資金計画が前提で家づくりをはじめているはずなんですが、どうしてもプランありきになりますよね。
　事実、私のところに頂く照会の多くは、とにかくパルコンありきで、まずは大成さんとのプランづくりが重視され、そこで出てきた費用総額に対していくらまで借りられるかどうかで住宅ローンのプランを決めている人が多いです。
話を聞く限りは、オプションの追加などで、最初の予算を超えてしまう方が多いのが理由かもしれません。

　住宅ローンを決められる際に当然金利も検討されますが、こちらも大きい金額を借入しているためか、長期の固定金利よりも最初の返済額の少なさから短期固定を選ばれる方が多く、ここ数年話題のフラット３５など固定金利の話題は意外に少ないです。逆に固定金利を選択した方であれば、質問などはありませんよね。

　ということで、多い質問が銀行さんの初期２年、３年、５年といった短期の特別金利を選ばれた方です。ちょうどゼロ金利政策が続いていた数年前に都市銀行さんや信託銀行さんなどがこぞって、低金利プランんを打ち出した時に、住宅ローンを借入をした方々です。
初期２年金利0.8％、３年1％、５年2％といった方などがいらっしゃいました。

　そのため最近になって特別期間が終了し変動金利への切替えなどで毎月の返済額が何万円上がったと嘆いています。
　金利による返済額の大きさがどの程度変わってくるかは、金融機関のサイトで試算できますの一目瞭然ですが、金利１％の違いでも総額ではとんでもない金額になりますよね。
この金額を見るとバブル期などの5％超の金利は恐ろしくないますね。土地の安い郊外にマイホームを求めるのがわかります。
　

　　＜参考＞借入額　5000万円　借入期間35年　ボーナスなし
借入金利 月額返済額 年間返済額 返済額総計
0.5％ 129,790 1,557,480 54,511,800
1.0％ 141,141 1,693,692 59,279,220
1.5％ 153,092 1,837,104 64,298,640
2.0％ 165,629 1,987,548 69,564,180
2.5％ 178,746 2,144,952 75,073,320
3.0％ 192,425 2,309,100 80,818,500
3.5％ 206,642 2,479,704 86,789,640
4.0％ 221,386 2,656,632 92,982,120
4.5％ 236,628 2,839,536 99,383,760
5.0％ 252,341 3,028,092 105,983,220


　ということで、最近特別期間が切れた方に対しては借り替えされてはどうですか？と回答しています。もちろん借り替えの際には、一括返済の手数料や団信保険料の返戻金手数料、あわせて新たなローン手数料などなど、一時的な費用が発生しますので総合的に判断する必要はあります。

　私に対しても、「どんなローンを組んでいるのか？」と質問が多いのですが、そのへんの話をサイトでも少し書いたことがありまして、それが更に呼び水になってローンの組み方の照会になっているものと思います。
　我が家の場合は、こんな具合でして、２段階の金利見直しがあり、その後預金連動に切り替わります。

＜参考＞借入期間30年

期間 金利 備考
1年目 1.25％ 固定特別期間１
2年目 1.25％ 〃
3年目 1.72％ 連動特別期間２
4年目 1.72％ 〃
5年目 1.70％ 〃
6年目 1.69％ 〃
7年目 1.68％ 〃
8年目 2.78％ 預金連動期間
9年目 2.62％ 〃
10年目 2.49％ 〃
11年目 2.35％ 〃
12年目 2.21％ 〃
13年目 2.05％ 〃
14年目 1.89％ 〃
15年目 1.72％ 〃
16年目 1.54％ 〃
17年目 1.34％ 〃
18年目 1.12％ 〃
19年目 0.88％ 〃
20年目 0.62％ 〃
21年目 0.32％ 〃
22年目〜 0.00％ 〃


　最初の２年間は特別金利の固定、その後５年間は預金連動の特別期間、その後本来の預金連動に切り替わり、６ヵ月単位で金利が見直され、計画上は逓減金利となりまして、最終的にゼロになる仕組みです。借入期間の平均金利は1.18％となります。
　１０年間の住宅ローン減税は除いておりますので、実質負担金利はもう少し下がりますが、あくまでも、預金連動ですので資産形成プランに変動が起きれば金利も上がりますので、今のところの話です。
あくまでも予定どおり行けばですが・・・。